UUDISED JA TEATED

Lühidalt korteriomandi- ja korteriühistuseadusest

2018. aasta 1. jaanuaril jõustus 2014. aastal vastu võetud korteriomandi- ja korteriühistuseadus (KrtS). Uue seaduse kohaselt majandatakse kõiki korteriomandeid iseseisva juriidilise isiku – korteriühistu – vormis, mis seaduse jõustumisel tekib koos korteriomandite loomisega. Olemasolevatele korteriomanditele, mida majandati kuni uue seaduse jõustumiseni korteriomanike ühisuse vormis, lõi riik ise korteriühistu.

Korteriühistu organiteks on korteriomanike üldkoosolek ja juhatus. Korteriomanike üldkoosolek on otsustusvõimeline, kui sellel osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole häältest ja üle poole kaasomandi osadest, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti. Juhatus on korteriühistu juhtorgan, kes esindab ja juhib korteriühistut. Juhatuse valimiseks tuleb kokku kutsuda korteriomanike üldkoosolek.

Vastavalt KrtS § 26 lõikele 1 võib korteriühistu juhatuse asemel korteriühistut juhtida ja esindada juriidiline isik (valitseja). Korteriühistu valitseja on juriidiline isik, kes tegutseb korteriühistu juhatuse asemel. See on uus võimalus, mis sobib neile korteriomanikele, kes ei soovi oma maja haldamisega tegeleda. Valitseja valimisele, tegevusele ja vastutusele kohaldatakse korteriühistu juhatuse kohta sätestatut.

Enne 01.01.2018. a loodud korteriühistutega majad

KrtS-i jõustumisel olemas olevad korteriühistud jätkavad oma tegevust, nendele põhimõttelisi muudatusi ei toimu. Alles jääb nii korteriühistu nimi (ka selline nimi, mis ei sisalda aadressi) kui ka põhikiri.

01.01.2018 loodud korteriühistutega majad

Kõigis nendes majades, kus korteriomanikud 2018. aastaks ise korteriühistut ei moodustanud, loodi riigi poolt automaatselt n-ö seadusjärgne korteriühistu.

Kõige lihtsam on korteriühistut otsida tema seadusjärgse nime järgi korteriühistute registrist (kasutades e-äriregistri päringusüsteemi), sest selles nimes sisaldub kinnisasja aadress. Otsimiseks piisab ka nime osast, näiteks asula või tänava nimest.

Seadusjärgsel korteriühistul ei ole esialgu põhikirja. Kui korteriomanikele see sobib, s.t ei soovita seaduses sätestatust erinevaid reegleid kehtestada, siis on ilma põhikirjata tegutsemine täiesti võimalik, sest KrtS ei nõua korteriühistult põhikirja olemasolu.

Kui korteriomanikud on korteriomandiseaduse alusel ametisse nimetanud valitseja,  esialgu jätkab see valitseja tegevust. Kui valitseja on füüsiline isik, loetakse ta korteriühistu juhatuse liikmeks. Kui valitsejaks on juriidiline isik, siis loetakse ta korteriühistu valitsejaks.

Kümne ja enama korteriomandiga majad

Kui korteriomandeid on rohkem kui kümme, siis peab korteriühistul olema juhatus või valitseja.

Seadusjärgse korteriühistu loomine ei tähenda seda, et riik määrab automaatselt sellele korteriühistule ka juhatuse liikmed või valitseja, see ülesanne jääb ikkagi korteriomanikele endile. Avaldus juhatuse või valitseja registrisse kandmiseks tuleb korteriühistute registrile esitada hiljemalt 30.06.2018.

Kuni kümne korteriomandiga majad

KrtS § 24 lg 3 kohaselt ei pea korteriühistul olema juhatust, kui korteriomandite arv ei ole suurem kui kümme või kui kõik korteriomandid kuuluvad ühele isikule. Korteriühistu võib valida juhatuse, kuid see ei ole kohustuslik. Juhatuse puudumisel juhivad ja esindavad korteriühistut kõik korteriomanikud ühiselt, sellisel juhul on sisuliselt kõik korteriomanikud ühise esindusõigusega juhatuse liikmed. See tähendab, et juhatuse kui kollektiivse organi otsuse tegemine toimub häälteenamusega, samas korteriühistu nimel tehingu tegemiseks on vajalik kõigi korteriomanike nõusolek (ühine esindusõigus).

Kuni kümne korteriomandiga korteriühistu, mida korteriomanikud juhivad ja esindavad ühiselt KrtS § 24 lg 4 kohaselt, võib pidada kassapõhist raamatupidamist (KrtS § 50 lg 2). Sellisel juhul kohaldatakse raamatupidamise seaduse § 43 lõikes 2 sätestatut, st reegleid, mis kehtivad füüsilisest isikust ettevõtjale, kes peab kassapõhist raamatupidamist. Seega ei pea selliselt oma tegevust korraldav korteriühistu esitama majandusaasta aruannet korteriühistute registrile. Kui ametisse on nimetatud juhatus või valitseja, siis kehtivad raamatupidamise ja aruandluse osas tavapärased reeglid ka siis, kui korteriomandeid on alla kümne.

Keda KrtS ei puuduta?

Esiteks ei puuduta KrtS kinnisasja n-ö tavalisi kaasomanikke ja seda ka siis, kui on sõlmitud kaasomandi kasutuskorra kokkulepe selle kohta, et iga kaasomanik kasutab hoonest kindlat osa (korterit). Selliste omanike suhteid reguleerib jätkuvalt asjaõigusseadus.

Teiseks ei puuduta uus seadus reaalosadeks jagatud hoonete omanikke. Sellised hooned on eelkõige ridaelamud, kus iga ridaelamuboks on eraldi kinnisasi ja puudub kaasomandi osa.

Kolmandaks ei puuduta uus seadus hooneühistuid ja nende liikmeid. Hooneühistu on tulundusühistu, mille liikmed kasutavad hooneühistule kuuluvat hoonet. Eelkõige tegutsevad sellises vormis endised garaažiühistud.

Täiendavaid selgitusi korteriomandi- ja korteriühistuseaduse kohta on võimalik leida Justiitsministeeriumi kodulehel https://www.just.ee/et/korteriomandi-ja-korteriuhistuseadus

Lühikokkuvõte koostati Justiitsministeeriumi kodulehel oleva info põhjal.

Autor: Viljandi Vallavalitsus