Viljandi Valla Teataja
« Tagasi

Kui ostad kinnisvara 1.

Müüa maja! See ainult kahest sõnast koosnev ja mõjuvalt lühike kuulutus püüab kergesti pilku neil, kes omale uut kodu soetada tahavad. Ei, mina ei müü selles artiklis maja. Küll aga kirjutan mitmest asjast, mis selle sõnapaari taga esmapilgul varjatuks võib jääda ja millele ostja poolt vaadates tingimata mõtlema peab.

Kirjutan nende küsimuste, murede ja probleemide põhjal, millest tuleb sageli rääkida inimestega, kes minu juurde kinnisvara ostmisega seoses vallamajja konsultatsioonile tulevad. Millele tuleks siis kindlasti mõelda?

Esiteks ei osta te maja, vaid kinnisasja. Võiks öelda ka nii – konkreetse summa eest omandate te muidugi ühe asja, aga koos sellega ka terve portsu õigusi ja kohustusi, mis jäävad teie maad tähistavate piiripostide vahele ja ulatuvad vahel kaugemalegi.

Küsimused kinnistu müüjale ei tohi paljude probleemide ärahoidmiseks alata mitte selle ostetava maja ukse ees, vaid juba kinnistu piiril, alustades sellest, kuidas sinna kinnistule ligi pääseb. Kuulutus ütleb, et mööda olemasolevat teed. No see on ju loogiline, dr Watson, aga kelle oma see tee on? On ta avalik või mitteavalik eratee? Kas juurdepääs kinnisasjale on asjaõiguslepinguga tagatud, st kas on seatud teeservituut, kui juurdepääs kinnistule kulgeb üle teisele isikule kuuluva maa?

Ärge rahulduge krundi omaniku või maakleri ütlusega, et seda on kogu aeg kõik kasutanud. Kontrollige vallamajja tulles järgi või tugitoolist tõusmata valla geoportaalist. Kui see on eramaa ja kinnistusraamatus juurdepääsu tagava lepingu olemasolu kohta mingit jälge pole, siis ühtepidi võib see olla müügihinda allapoole survestav asjaolu, aga teisipidi ei oska te hinnata, kui pikaks ja dramaatiliseks oma juurdepääsuõiguse seadmine kujuneda võib. Andresed ja Pearud elasid kõrvuti Tammsaare ajal ja elavad ka praegu.

Teiseks. Väga suur probleemide ring on seotud ehitusõigusega. Kontrollige, kas hooned ja rajatised, mida te kinnistul näete, on kantud ehitisregistrisse? Kas neil on olemas ehitus- ja kasutusload, st kas ehitusloakohustuslikud hooned on rajatud õiguslikul alusel?

Kui ei ole, siis kuidas edasi? Kas neid saab seadustada ja mis selleks teha tuleb? Püüdke hinnata kohustuste suurust, mida te omandate! Väga ebameeldiv on hiljem teada saada, et muidu kena hoone on ehitatud ilma loata veekogu ehituskeeluvööndisse. Selle seadustamine võib osutada väga keeruliseks või hoopis võimatuks.

Keeruline võib olla tuvastada ka olukorda, kus hoone on küll kasutusloaga ehitisregistris, aga tegelikkuses on seda hiljem rekonstrueeritud, laiendatud ja dokumendid selle kohta puuduvad. Selle väljaselgitamiseks võib olla vaja mitte lihtsalt veenduda mõne paberi olemasolus, vaid tuleks süveneda ka selle sisusse.

Vana eterniitkatus on vahetatud uue pleki vastu ja katusealusesse üks tuba juurde ehitatud? Tore, aga mida te teate elektripaigaldiste kohta ja kas see katus on ka maandatud? Mida ütlevad selle hoone kohta dokumendid ehitisregistris? Kui sellest rekonstrueerimisest pole seal jälgegi, ametnikud ei tea ega urgitse, siis kindlasti ei meeldi teile see, mida kindlustusjuhtumi korral ütleb teile kindlustusfirma.

Kui selgub, et elamul on ainult ehitusluba, kuid kasutusluba puudub, siis ei tähenda see iseenesest veel võimaluse puudumist ostu-müügitehingu sõlmimiseks. Omaette peatükki vääriks muidugi selle juures see, kuidas hindab olukorda pank, kui tehinguks laenuraha vajate. Eriti juhul, kui selgub õigusliku aluseta ehitamise fakt.

Kui kinnistul olemasolevate ehitiste osas on asi selge ja ükski eelkirjeldatud mure Teid ei kimbuta, siis kindlasti peate mõtlema nüüd sellele, mida te ise teha plaanite, kui omaniku võtmed juba teie taskus on. Tahate mõne hoone juurde või ümber ehitada? Selgitage vallamajas enne ostutehingut välja, kas teie tahe on seal ikka realiseeritav. Kas ehitusõigust teie plaanide realiseerimiseks saab taotleda projekteerimistingimusi küsides või tuleb hoopis

koostada detailplaneering? On seal ehk juba kehtiv detailplaneering olemas, mis on määranud selle krundi ehitusõiguse, st lubatud krundi kasutamise otstarbe, suurima lubatud hoonete arvu, suurima lubatud ehitiste aluse pindala ja maksimaalse kõrguse.

Olete omandanud elamumaa, aga soovite seda muuta hoopis ärimaaks? Uurige enne ostu, kas maa kasutusotstarbe muutmine on seal võimalik? Kuidas see käib ja millise menetlusajaga peaks arvestama? Kõik sellised asjad vähendavad hiljem ebameeldivate ja/või kulukate uudiste saamise tõenäosust, millega te õigel ajal pole osanud arvestada. Kõige eredamad näited võiksingi tuua olukordadest, kus maakler on ostjale kinnitanud, et piirangud puuduvad, aga tegelikkuses on olemas kehtiv detailplaneering, mis üsna täpselt mängureeglid määras. Erinevatest seadusjärgsetest kitsendustest ja planeeringute rollist teie kinnisasja ostusoovi kontekstis aga edaspidi.

Järgneb…

Raivo Laidma,
planeeringuspetsialist